Semana passada atendi um proprietário desesperado. Lareira a lenha entupida, fumaça voltando para dentro do apartamento, inquilino reclamando de cheiro de mofo. O corretor que fez a vistoria de entrada? Nem olhou a chaminé.

Lareira é aquele item que valoriza o imóvel no anúncio, mas que 90% dos corretores ignora na hora da vistoria. Resultado: disputa na justiça sobre quem paga a manutenção, inquilino alegando problema pré-existente, proprietário jurando que estava tudo perfeito.

Já vi de tudo — desde lareira decorativa que o inquilino tentou usar (e quase incendiou o apartamento) até chaminé obstruída por ninho de pássaros que custou R$ 3.500 para desentupir.

Vou direto ao ponto: se o imóvel tem lareira, você precisa saber o que verificar. Simples assim.

Tipos de lareira e o que muda na vistoria

Antes de começar, identifique o tipo. A checagem muda completamente:

Lareira a lenha: Precisa de chaminé funcional, tiragem adequada, alvenaria íntegra.

Lareira a gás: Sistema de válvulas, tubulação, detector de gás, ventilação.

Lareira elétrica: Conexões elétricas, potência adequada do circuito, aquecimento.

Lareira decorativa (fake): Confirme que é SÓ decorativa. Documente isso. Já vi inquilino tentar usar lareira falsa e destruir tudo.

O que verificar na lareira a lenha

Esse é o tipo mais comum em casas e o que mais gera problema. Checklist prático:

Estrutura e alvenaria

  • Revestimento interno: Olhe dentro da lareira. Tijolos refratários trincados ou soltos? Documente. Reparos custam entre R$ 800 e R$ 2.500.

  • Base e piso: A base onde fica a lenha está íntegra? Manchas escuras podem indicar infiltração de cinzas.

  • Porta de vidro: Se tiver, verifique se abre e fecha corretamente. Vidro trincado é risco de segurança.

Chaminé e tiragem

Aqui está 80% dos problemas:

  • Tiragem: Acenda um papel na base (com cuidado) e veja se a fumaça sobe normalmente. Se voltar fumaça para dentro, a chaminé está obstruída ou com problema de vedação.

  • Tampa superior: Suba no telhado ou peça fotos recentes. A proteção contra chuva e pássaros está no lugar? Tampa quebrada = infiltração + entupimento.

  • Limpeza: Pergunte quando foi a última limpeza profissional. Chaminé sem limpeza há mais de 2 anos acumula creosoto (resíduo pegajoso que pode pegar fogo).

  • Rachaduras externas: Da parte de fora, procure fissuras no revestimento da chaminé. Fissura = risco de vazamento de fumaça para paredes.

Acessórios e segurança

  • Atiçador, pá, vassoura: Estão incluídos? Documente.

  • Grade de proteção: Essencial se tem criança. Se não tiver, anote.

  • Extintor próximo: Não é obrigatório por lei, mas é bom senso. Se tiver, verifique validade.

O que verificar na lareira a gás

Mais tecnologia, mais pontos de atenção:

  • Válvula de segurança: Testa o corte automático. Nunca assuma que está funcionando.

  • Cheiro de gás: Óbvio, mas muita gente ignora. Abra a lareira e cheire. Se sentir gás, documente e oriente vistoria técnica especializada antes da locação.

  • Acendimento: Funciona? Parece básico, mas já vi lareira a gás que não acendia há 3 anos. Inquilino só descobriu no inverno.

  • Chaminé/exaustor: Lareira a gás também precisa ventilação adequada. Verifique se o sistema está operacional.

  • Tubulação aparente: Se tiver tubulação visível, procure sinais de oxidação ou conexões frouxas.

O que verificar na lareira elétrica

A mais simples, mas não ignore:

  • Tomada e voltagem: Lareira elétrica puxa energia. Verifique se o circuito suporta (geralmente 110V ou 220V, potência entre 1.500W e 2.000W).

  • Aquecimento: Liga? Esquenta? Teste na hora da vistoria.

  • Controle remoto: Se tiver, funciona? Pilhas incluídas?

  • Efeito visual: As chamas falsas acendem? Parece bobagem, mas é parte do valor do imóvel.

Como documentar lareira na vistoria

Aqui é onde o corretor separa o amador do profissional:

  1. Foto da lareira apagada (visão geral)
  2. Foto do interior — mostre revestimento, base, cinzeiro
  3. Foto da porta/vidro — se tiver, com zoom em trincos e travas
  4. Foto da chaminé externa — de longe e de perto (se acessível)
  5. Foto dos acessórios — tudo que fica junto
  6. Foto da lareira acesa (se for testar tiragem) — só para registro de funcionamento

No laudo, descreva:

  • Tipo de lareira
  • Estado de conservação (novo, bom, regular, ruim)
  • Funcionamento testado? Sim ou não
  • Limpeza aparente
  • Acessórios presentes
  • Observações sobre chaminé

Cláusula específica para contrato

Sempre oriento meus clientes a incluir no contrato:

“A lareira [tipo] foi entregue em condições de uso conforme laudo de vistoria anexo. O locatário se compromete a realizar limpeza profissional anual da chaminé e manutenção preventiva, mediante apresentação de comprovantes ao locador. Reparos decorrentes de mau uso serão de responsabilidade do locatário.”

Isso economiza discussão na saída.

Erros que vejo corretores cometendo

Erro 1: Assumir que lareira decorativa é óbvio. Documente. Escreva “lareira decorativa sem função” no laudo.

Erro 2: Não testar tiragem. Leva 2 minutos. Pode evitar prejuízo de milhares.

Erro 3: Esquecer de fotografar a parte externa da chaminé. Na saída, o inquilino pode alegar que o dano já existia.

Erro 4: Não perguntar histórico de manutenção. Proprietário que nunca limpou a chaminé está te passando um problema.

Erro 5: Ignorar detector de gás em lareira a gás. É questão de segurança, não de estética.

Quanto custa consertar o que você não documentou

Para você ter ideia do que está em jogo:

  • Limpeza profissional de chaminé: R$ 400 a R$ 800
  • Desentupimento com obstrução severa: R$ 1.500 a R$ 4.000
  • Troca de tijolos refratários: R$ 800 a R$ 2.500
  • Reparo de vidro temperado: R$ 600 a R$ 1.200
  • Manutenção de válvula a gás: R$ 300 a R$ 900

Se você não documentou direito na entrada, vai ser o seu cliente (proprietário ou imobiliária) pagando isso na saída.

Quando recomendar vistoria técnica especializada

Se você encontrar qualquer um desses sinais, não assuma responsabilidade:

  • Cheiro forte de gás
  • Fumaça voltando para o ambiente
  • Rachaduras grandes na alvenaria
  • Chaminé visivelmente danificada
  • Lareira a gás sem manutenção há mais de 3 anos
  • Qualquer sinal de vazamento ou infiltração relacionado à lareira

Documente o problema, oriente vistoria técnica e só libere o imóvel depois do reparo.

Checklist rápido para imprimir

Lareira a lenha: - [ ] Revestimento interno íntegro - [ ] Base sem danos ou manchas - [ ] Porta/vidro funcionando - [ ] Tiragem testada e OK - [ ] Chaminé externa sem rachaduras - [ ] Tampa de proteção no lugar - [ ] Acessórios presentes e fotografados

Lareira a gás: - [ ] Válvula de segurança funcionando - [ ] Sem cheiro de gás - [ ] Acendimento OK - [ ] Ventilação/exaustor operacional - [ ] Tubulação íntegra

Lareira elétrica: - [ ] Circuito adequado - [ ] Aquecimento funcionando - [ ] Efeito visual OK - [ ] Controle remoto (se houver) operando

A palavra final

Lareira não é item decorativo na vistoria. É item técnico que exige atenção. Corretor que documenta direito não perde tempo discutindo depois.

Já cansei de ver disputa judicial por causa de lareira. Na maioria das vezes, o corretor tinha visitado o imóvel, mas não tinha documentado.

Faça as fotos certas, descreva o estado real, teste o funcionamento. Não leva nem 10 minutos a mais.

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