Semana passada recebi uma ligação de um proprietário desesperado. O inquilino havia saído do apartamento e levou dois sensores do alarme e uma câmera externa. Problema? A vistoria de entrada só mencionava “sistema de alarme e câmeras instalados”. Nada mais. Resultado: prejuízo de R$ 2.400,00 e zero chance de recuperar na justiça.
Sistemas de segurança não são como uma torneira ou interruptor. São equipamentos caros, com componentes específicos, que podem ser facilmente removidos ou danificados. E se você não documentou direito na entrada, esquece.
Por que alarmes e câmeras exigem atenção especial
Um sistema de segurança completo pode custar entre R$ 3.000,00 e R$ 15.000,00. Não é pouca coisa. E diferente de uma parede rachada ou um piso riscado, aqui você está lidando com equipamentos eletrônicos que:
- Têm componentes removíveis (sensores, câmeras, centrais)
- Precisam de configuração e senhas
- Podem estar em garantia
- Têm valor de revenda alto
- Podem ter instalação profissional que custa caro para refazer
Já vi inquilino que levou até o DVR do sistema de câmeras. E proprietário que não conseguiu provar que o equipamento estava lá porque a vistoria só tinha uma foto do painel, sem listar os componentes.
O que documentar na vistoria de entrada
Sistema de alarme
Marca e modelo da central: Anote exatamente o que está instalado. “Central de alarme Intelbras AMT 2118” é muito diferente de “tem alarme”.
Quantidade e localização de cada sensor: Liste um por um. “Sensor de presença na sala”, “sensor magnético na porta da cozinha”, “sensor infravermelho no corredor”. Tire foto de cada um.
Teclados e controles remotos: Quantos tem? Onde estão? Funcionam? Registre o número de série se tiver.
Sirenes: Interna e externa. Tire foto mostrando a instalação completa.
Estado de funcionamento: Teste o sistema. Acione um sensor e veja se a sirene toca. Se não funciona, documente isso claramente.
Senhas e configurações: Isso é crítico. Quem tem a senha master? O inquilino vai receber uma senha temporária? Isso precisa estar no contrato e na vistoria.
Sistema de câmeras
Quantidade, marca e modelo de cada câmera: “Câmera Intelbras VHD 1220B na entrada principal” é o mínimo. Tire foto de cada câmera instalada.
Localização exata: “Câmera 1 - entrada principal, voltada para o portão”. “Câmera 2 - lateral esquerda, cobrindo a área de serviço”. Desenhe um esquema se necessário.
DVR ou NVR: Marca, modelo, capacidade de HD. Tire foto do equipamento e anote o número de série.
Monitor: Se tiver monitor dedicado, documente marca e modelo.
Cabos e fontes: Sim, cabos. Já vi inquilino que arrancou cabo HDMI de R$ 150,00 porque “achava que era dele”.
Acesso remoto: O sistema permite visualização pelo celular? De quem é a conta? Senha? Isso precisa estar claro.
Armazenamento: Qual a capacidade do HD? Quantos dias de gravação? Funciona?
Erros que eu já cometi (e você não precisa repetir)
Erro 1: Listar “sistema de 4 câmeras” sem especificar quais. Inquilino trocou duas câmeras coloridas por câmeras mais simples. Não consegui provar.
Erro 2: Não testar se funciona. Entreguei um imóvel com sistema de alarme que não estava funcionando. Proprietário descobriu só quando o inquilino reclamou. Adivinha quem teve que pagar o técnico?
Erro 3: Não documentar a senha master do alarme. Inquilino mudou a senha e sumiu. Tivemos que resetar o sistema inteiro.
Erro 4: Esquecer de fotografar os sensores magnéticos das janelas. São pequenos, discretos, e fáceis de “desaparecer”.
Checklist prático para a vistoria
Antes de começar
- [ ] Peça ao proprietário ou técnico para testar todo o sistema
- [ ] Tenha em mãos as senhas master de alarme e câmeras
- [ ] Leve um bloco de notas para anotar números de série
Durante a vistoria — Alarme
- [ ] Fotografe a central do alarme (frontal e etiqueta com modelo)
- [ ] Liste cada sensor com localização exata
- [ ] Fotografe cada sensor instalado
- [ ] Teste pelo menos dois sensores
- [ ] Conte os controles remotos e teclados
- [ ] Fotografe as sirenes (interna e externa)
- [ ] Anote a senha master e senha do inquilino
Durante a vistoria — Câmeras
- [ ] Fotografe cada câmera (geral e closeup do modelo)
- [ ] Anote marca, modelo e localização de cada uma
- [ ] Fotografe o DVR/NVR (frontal e etiqueta)
- [ ] Verifique se está gravando (veja na tela)
- [ ] Anote capacidade do HD
- [ ] Teste acesso remoto pelo celular
- [ ] Fotografe monitor, cabos, fontes
- [ ] Anote login e senha do sistema
No laudo
- [ ] Crie seção específica para “Sistemas de Segurança”
- [ ] Liste equipamento por equipamento
- [ ] Anexe todas as fotos identificadas
- [ ] Descreva estado de funcionamento
- [ ] Registre senhas em documento separado (não no laudo)
O que fazer se o sistema não funciona
Documente tudo. Se o alarme não dispara, escreva: “Sistema de alarme instalado mas não funcional no momento da vistoria. Sensor 3 (sala) não responde. Sirene externa sem emitir som.”
Tire foto da tela de erro se tiver. Grave vídeo testando.
E deixe claro no contrato: o inquilino está recebendo o imóvel com sistema não funcional. Se ele quiser usar, terá que arcar com o conserto. Ou o proprietário conserta antes da entrada.
Nunca, jamais, deixe vago.
Na vistoria de saída
Compare componente por componente com a vistoria de entrada. Não é suficiente ter “4 câmeras” — tem que ser as MESMAS 4 câmeras, nos MESMOS lugares.
Teste tudo novamente. Alarme dispara? Câmeras gravam? DVR reconhece todas as câmeras?
Se algo sumiu ou foi trocado, fotografe, documente e calcule o prejuízo com base em nota fiscal ou orçamento atual.
Quanto tempo isso toma?
Num apartamento com sistema básico (4 câmeras e 6 sensores), adicione 15-20 minutos à vistoria. Parece muito? Compare com as 6 horas que você vai gastar tentando resolver um problema mal documentado.
Num imóvel grande com sistema completo, pode levar 40 minutos. Vale cada segundo.
A realidade de 2026
Hoje, 68% dos apartamentos novos em São Paulo já vêm com pré-instalação para câmeras. Condomínios exigem sistemas de segurança. Proprietários investem pesado nisso.
E se você, como corretor ou administrador, não souber documentar isso direito, vai pagar caro. Literalmente.
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