Semana passada, um corretor da minha rede me ligou desesperado. Imóvel reformado, entregue com cheiro de tinta fresca, tudo brilhando. Três meses depois, o inquilino reclamando de infiltração na parede que acabou de ser pintada. O proprietário jurou que estava tudo certo. O corretor ficou no meio do fogo cruzado.

Reforma recente é bandeira vermelha, não vantagem. A tinta nova esconde problemas. O piso bonito pode estar mal assentado. E você, como corretor, é quem vai levar a culpa se não documentar direito.

Por que reforma recente exige cuidado redobrado

Quando um imóvel fica anos sem reforma, os problemas aparecem gradualmente. Você vê a infiltração, o reboco soltando, o piso trincado. Mas quando o proprietário reforma às pressas para alugar rápido, ele pode estar tampando problemas graves com uma camada de massa corrida e tinta.

Já vi de tudo:

  • Infiltração coberta com pintura impermeável (volta em 2 meses)
  • Piso cerâmico colocado sobre outro piso rachado
  • Tomadas trocadas sem refazer a fiação velha
  • Azulejo colocado sem corrigir o caimento do banheiro
  • Porta empenada “ajustada” com lixa, sem trocar a dobradiça

O inquilino entra achando que está pegando um imóvel novo. Quando o problema aparece, ele te liga cobrando. E você não tem como provar que aquilo já estava lá embaixo da reforma.

7 pontos críticos em imóveis recém-reformados

1. Teste todas as paredes pintadas recentemente

Passe a mão na parede. Se sentir umidade ou a tinta descascar com facilidade, tem infiltração por baixo. Tire foto da mão tocando a parede — parece besteira, mas essa foto já me salvou em três processos.

Bata levemente com os nós dos dedos. Se o som for oco em algum ponto, o reboco está solto. Anote no laudo: “parede com reboco comprometido em área aproximada de 30cm x 40cm, coberto por pintura recente”.

2. Verifique o caimento de ralos e pias

Jogue água no box, na pia, na área de serviço. A água tem que correr direto pro ralo, sem empoçar. Se ficar acumulando, o caimento está errado.

Proprietário reformou o banheiro mas não corrigiu o caimento? Anota no laudo. Porque daqui 15 dias o inquilino vai reclamar que o box não escoa e você vai precisar provar que já estava assim.

3. Abra e feche todas as portas e janelas 3 vezes

Porta que raspa no piso foi “ajustada” com lixa? Vai empenar de novo com a primeira chuva.

Janela que trava no meio do percurso? A cremona está torta ou falta regulagem.

Guarda-roupa embutido com porta desalinhada? O carpinteiro forçou a instalação sem nivelar.

Documente tudo. Tire foto da porta aberta, semi-aberta e fechada. Se tiver qualquer resistência anormal, escreva: “porta do quarto 1 apresenta resistência ao fechar, indicando desalinhamento ou empenamento”.

4. Pressione o piso com o pé em vários pontos

Piso cerâmico ou laminado recém-instalado que faz barulho de oco está mal assentado. Vai soltar peça em 6 meses.

Ande pela casa inteira pressionando o piso a cada metro. Se ouvir “poc” ou “tec”, marca no laudo. Fotografe o piso de um ângulo que mostre a área inteira — se possível, com uma régua ou trena no chão como referência de escala.

5. Ligue todos os pontos elétricos e hidráulicos ao mesmo tempo

Chuveiro, torneira da cozinha, máquina de lavar, ar-condicionado. Liga tudo junto.

Disjuntor caiu? A instalação elétrica não aguenta a carga e precisa ser refeita. Não adianta o proprietário ter trocado só as tomadas.

Pressão de água caiu? O encanamento é subdimensionado ou tem entupimento.

Esse teste leva 5 minutos e evita dor de cabeça gigante depois.

6. Verifique acabamentos em áreas molhadas

Rejunte do banheiro e cozinha instalado há menos de 30 dias não curou direito ainda. Vai manchar ou soltar.

Silicone nas bordas do box e pia — se estiver com bolhas ou mal acabado, vai infiltrar.

Tire foto macro (bem de perto) dessas áreas. O celular filma em 4K hoje em dia — use isso a seu favor.

7. Documente o que NÃO foi reformado

Esse é o ponto que ninguém lembra. O proprietário pintou tudo, trocou o piso da sala, mas deixou a cozinha velha. Ou reformou os quartos mas não mexeu no banheiro social.

Anote claramente: “cozinha mantida sem reforma, apresentando armários com desgaste natural de uso, torneira com leve gotejamento, azulejo com duas peças trincadas”.

Porque o inquilino entra num imóvel com cheiro de novo e acha que tudo é novo. Depois ele vai reclamar da cozinha velha dizendo que você não avisou.

O que fazer se encontrar problemas

Documente tudo no laudo. Seja específico:

  • Ruim: “porta com problema”
  • Bom: “porta do quarto 2 apresenta resistência ao fechar e raspa no piso em aproximadamente 2cm da base”

Tire no mínimo 3 fotos de cada problema: 1. Foto geral mostrando onde fica (ex: parede inteira do quarto) 2. Foto média mostrando a área do problema (ex: canto superior esquerdo) 3. Foto close do problema (ex: mancha de umidade)

Converse com o proprietário antes de liberar o imóvel. Ele tem duas opções: ou corrige os problemas, ou você entrega o laudo com tudo documentado e deixa claro pro inquilino que aquilo já estava assim.

Nunca, em hipótese alguma, libere o imóvel sem vistoria completa porque “está tudo novo mesmo”. Corretor que confia em reforma alheia sem conferir está cavando a própria cova.

Reforma boa vs reforma maquiagem

Reforma bem-feita tem nota fiscal, tem garantia, tem projeto (quando altera parte hidráulica ou elétrica). Proprietário sério te mostra o que foi feito e por quem.

Reforma maquiagem é aquela que o primo do cunhado fez em 3 dias, sem nota, sem garantia, só pra “dar uma melhorada pra alugar mais caro”.

Se o proprietário não tem documentação do que foi reformado, sua vistoria tem que ser ainda mais detalhada. Porque quando der problema, ele vai dizer que estava bom quando entregou.

Checklist rápido para vistoria de imóvel reformado

Paredes e tetos: - [ ] Testar umidade com a mão em todas as paredes pintadas - [ ] Bater levemente para verificar reboco solto - [ ] Fotografar manchas, bolhas ou descascados

Pisos: - [ ] Andar por toda a área pressionando o piso - [ ] Verificar peças trincadas ou desalinhadas - [ ] Testar transição entre ambientes

Portas e janelas: - [ ] Abrir e fechar 3 vezes cada uma - [ ] Verificar alinhamento e vedação - [ ] Testar fechaduras e travas

Instalações: - [ ] Ligar todos os pontos elétricos simultaneamente - [ ] Testar pressão de água em todas as torneiras juntas - [ ] Verificar funcionamento de ralos e sifões

Acabamentos: - [ ] Verificar rejunte e silicone em áreas molhadas - [ ] Testar funcionamento de armários e gavetas - [ ] Documentar imperfeições visíveis

Áreas não reformadas: - [ ] Listar claramente o que não foi mexido - [ ] Documentar estado de conservação dessas áreas - [ ] Fotografar desgastes naturais

Simples assim. Uma vistoria bem-feita em imóvel reformado leva uns 20 minutos a mais que uma vistoria normal. Mas esses 20 minutos podem te poupar meses de dor de cabeça e prejuízo.

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