Semana passada, um corretor da minha rede ligou desesperado. Inquilino saiu de um apartamento mobiliado e deixou o sofá rasgado, mesa arranhada e faltando dois banquetas da cozinha. O problema? A vistoria de entrada só dizia “mobiliado”. Nenhuma foto dos móveis, nenhuma descrição do estado. Processo perdido, proprietário no prejuízo.

Vistoria de imóvel vazio e mobiliado não são a mesma coisa com algumas linhas extras. São processos completamente diferentes. E quem não entende isso paga caro.

Imóvel vazio: o que realmente importa

Quando o imóvel está vazio, o foco é 100% na estrutura. Paredes, pisos, janelas, instalações. Sem móveis, você enxerga cada rachadura, cada mancha, cada problema.

O checklist básico:

Paredes e tetos - Pintura (cor, estado, manchas) - Rachaduras e trincas - Infiltrações - Mofo ou bolor - Tomadas e interruptores

Pisos - Tipo de revestimento (cerâmica, porcelanato, madeira) - Peças quebradas ou soltas - Riscos profundos - Desníveis

Esquadrias - Janelas (vidros, trincos, vedação) - Portas (fechaduras, batentes, dobradiças) - Basculantes de banheiro

Instalações - Pontos elétricos funcionando - Chuveiros e registros - Ralos sem entupimento - Louças sanitárias (vasos, pias, tanques)

No imóvel vazio, uma foto geral de cada cômodo não resolve. Precisa de close nos detalhes: aquela rachadura no canto da sala, o risco no piso do quarto 2, a mancha de umidade na parede do banheiro.

Já vi corretor perder causa porque fotografou só o centro do cômodo. Na saída, o inquilino disse que a rachadura perto da janela já existia. Sem foto específica, quem prova o contrário?

Imóvel mobiliado: aqui a coisa complica

Mobiliado não é só “tem móveis”. É um universo de variáveis que precisam estar registradas. Cada item conta.

Primeiro, você precisa fazer tudo do imóvel vazio (estrutura) E MAIS toda a mobília. Isso significa:

Lista detalhada de móveis e eletrodomésticos - Quantidade e descrição (ex: “1 sofá retrátil 3 lugares cor cinza”) - Marca e modelo quando relevante - Estado de conservação - Fotos individuais de cada item

Eletrodomésticos e eletrônicos - Marca, modelo, cor - Se está funcionando (testar na hora) - Acessórios incluídos (controle remoto, cabos) - Manuais e notas fiscais se tiver

Utensílios de cozinha - Panelas, talheres, pratos (quantidade) - Micro-ondas, liquidificador, cafeteira - Estado de cada item

Roupas de cama e banho - Quantidade de lençóis, toalhas - Cor e estado

Decoração - Quadros, espelhos, cortinas - Tapetes, almofadas - Qualquer item que fique no imóvel

Um apartamento mobiliado médio pode ter fácil 80-120 itens para listar. Já fiz vistoria de imóvel com 200+ itens. Sem método, você se perde.

O erro clássico: documentação incompleta

Conheço um proprietário que alugou um apartamento mobiliado em Campinas. Vistoria de entrada dizia: “Sala com sofá, rack, mesa de jantar com 4 cadeiras, TV 50 polegadas”.

Na saída, 2 anos depois: sofá rasgado em 3 lugares, mesa com queimadura de panela, 1 cadeira sumida, TV com tela trincada.

Proprietário tentou cobrar os danos. Inquilino alegou que já estava tudo usado quando entrou. Sem fotos detalhadas do estado inicial, acordo desfavorável. Deu R$ 3.200 de prejuízo.

O que faltou: - Foto de cada face do sofá mostrando o tecido íntegro - Close no tampo da mesa sem marcas - As 4 cadeiras numeradas e fotografadas - TV ligada e funcionando, tela sem avarias

Simples assim. Mas 70% das vistorias de mobiliado que já revisei tinham esse problema.

Como organizar a vistoria de mobiliado

Na prática, funciona assim:

1. Faça primeiro a vistoria da estrutura

Como se o imóvel fosse vazio. Paredes, pisos, janelas, instalações. Registra tudo.

2. Depois vá cômodo por cômodo nos móveis

Não tente listar tudo de uma vez. Entre na sala, lista e fotografa cada item da sala. Depois vai pro quarto 1, depois quarto 2, e assim por diante.

3. Agrupe itens similares

Se tem 6 cadeiras iguais, pode fotografar o conjunto. Mas especifique: “6 cadeiras modelo X, cor Y, todas em bom estado”. Se uma for diferente, foto individual.

4. Teste tudo que é eletrônico

TV tem que ligar. Geladeira tem que gelar. Fogão tem que acender todas as bocas. Máquina de lavar tem que rodar um ciclo (mesmo que vazio). Chuveiro elétrico tem que esquentar.

Já vi inquilino devolver geladeira quebrada dizendo que recebeu assim. Sem ter testado na entrada, fica sua palavra contra a dele.

5. Use anexos ou planilhas para itens pequenos

Para cozinha com 40 itens (panelas, pratos, copos), faça uma lista anexa com quantidades. Foto geral da cozinha organizada + lista escrita funciona melhor que 40 fotos soltas.

Tempo e custo: a conta real

Imóvel vazio de 70m²: 30-45 minutos de vistoria, 25-35 fotos.

Imóvel mobiliado de 70m²: 1h30-2h de vistoria, 60-100 fotos.

É 3x mais trabalhoso. Qualquer corretor que cobre igual para vazio e mobiliado está ou perdendo dinheiro ou entregando vistoria mal feita no mobiliado.

No izyLAUDO, mobiliado custa mais porque processa mais fotos e gera lista detalhada de bens. A IA identifica cada item, descreve estado, organiza por cômodo. Mas mesmo assim, sai mais barato e rápido que fazer manualmente.

Vistoria de saída: o momento da verdade

Se a entrada foi bem documentada, a saída é comparação direta.

Imóvel vazio: compara estrutura com estrutura. Pintura desgastou além do normal? Piso riscou? Trincas novas?

Imóvel mobiliado: compara estrutura E cada item da lista. O sofá que estava íntegro agora tem rasgos? A TV funcionava, agora não liga? Faltam 2 pratos e 1 panela?

Sem documentação inicial completa, você não tem parâmetro. E sem parâmetro, perde a discussão.

Validade jurídica: o que juiz aceita

Tribunal não aceita vistoria que diz “mobiliado em bom estado”. Genérico demais.

O que juiz quer ver: - Lista especificada de cada item - Fotos claras com data - Descrição de estado (novo, usado, avariado) - Assinaturas de ambas as partes

Já acompanhei 3 processos de imóvel mobiliado. Todos os 3, o juiz destacou a qualidade da documentação como fator decisivo. Não é detalhe — é a base da ação.

Dica final: fotografe os detalhes únicos

Aquele risco que já existia no móvel? Foto.

A mancha no estofado que o proprietário aceitou? Foto.

O puxador solto da gaveta que ficou de consertar depois? Foto E registro por escrito.

Tudo que for exceção, defeito preexistente ou combinado diferente precisa estar documentado. Porque 2 anos depois, ninguém lembra do que foi combinado verbalmente.

Imóvel mobiliado dá mais trabalho, custa mais caro, exige mais atenção. Mas com documentação correta, é tão seguro quanto imóvel vazio — às vezes até mais, porque inquilino cuida melhor do que já está pronto.

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