Semana passada um corretor me ligou desesperado. Inquilino saiu de um studio, deixou infiltração na parede do banheiro (que divide com a cozinha), e o laudo de entrada não tinha NENHUMA foto dessa parede. Prejuízo de R$ 2.800,00 que o proprietário teve que engolir.

Kitnet e studio são imóveis pequenos, mas isso não significa vistoria rápida. Na verdade, é o contrário — quanto menor o espaço, mais concentrados ficam os problemas. E detalhe: um vazamento ou infiltração numa kitnet atinge metade do imóvel de uma vez só.

Vamos ao checklist que uso há 12 anos. Serve para entrada e saída, funciona em qualquer cidade, e já me salvou de centenas de dores de cabeça.

Antes de começar: entenda a diferença

Kitnet: um único cômodo integrado (quarto + sala + cozinha), com banheiro separado.

Studio: pode ter divisão entre quarto e sala, geralmente mais bem acabado, às vezes com cozinha americana.

Para a vistoria, a lógica é a mesma: espaço pequeno = problemas concentrados.

Área externa e acesso

  • Portão de entrada (se houver)
  • Interfone ou campainha
  • Caixa de correio (sim, muita gente esquece e depois vira problema)
  • Área comum até a porta do imóvel
  • Estado da porta de entrada (pintura, fechadura, olho mágico)
  • Número/identificação na porta

Atenção especial: Se é térreo, documente bem as grades e janelas. Se é andar alto, estado da escada/elevador até a porta.

Ambientes integrados (kitnet) ou sala

Aqui é onde 70% dos problemas aparecem:

Paredes e teto

  • Pintura (cor, manchas, descascamento)
  • Infiltrações ou mofo (principalmente em cantos)
  • Tomadas (quantidade, estado, funcionamento)
  • Interruptores
  • Fissuras ou rachaduras
  • Rodapés

Dica da prática: Tire foto de TODAS as paredes, não só das que têm manchas. Já vi inquilino alegar que mancha existia antes, e o corretor não tinha foto para provar o contrário.

Piso

  • Tipo de piso (cerâmica, laminado, vinílico)
  • Rachaduras ou lascas
  • Rejunte (cor, estado)
  • Desgaste ou manchas
  • Nivelamento

Janelas e portas

  • Funcionamento (abrir/fechar suave)
  • Vidros (trincas, quebras)
  • Fechos e travas
  • Cortinas ou persianas (se houver)
  • Batentes
  • Telas de proteção

Área da cozinha (mesmo integrada)

  • Pia (torneira, válvula, vedação)
  • Armários (portas, dobradiças, prateleiras internas)
  • Azulejos ou revestimento
  • Ponto de gás (registro, mangueira se houver)
  • Fogão (se vier mobiliado) — bocas, forno, acendimento

Item que SEMPRE gera discussão: estado da pia inox. Documente arranhões, amassados, manchas. Parece besteira, mas já vi briga por causa de pia riscada.

Área da geladeira/eletros

  • Tomadas específicas (110V ou 220V)
  • Espaço para geladeira (se deixar marcas na parede, documente)
  • Outros eletros se mobiliado (micro-ondas, máquina de lavar)

Quarto (se separado em studio)

  • Pintura e paredes (mesma lógica da sala)
  • Piso
  • Armário embutido (se houver) — portas, trilhos, prateleiras
  • Tomadas e interruptores
  • Janela ou basculante
  • Ponto de ar-condicionado (suporte, tubulação)

Atenção ao ar-condicionado: Se tem split instalado, documente dreno, suporte na parede externa, e se está vazando.

Banheiro: onde mora o perigo

Num imóvel pequeno, banheiro ruim derruba o negócio. Eu separo assim:

Instalações hidráulicas

  • Vaso sanitário (assento, descarga, vedação)
  • Pia/lavatório (torneira, sifão, armário embaixo se houver)
  • Box ou cortina (trilho, vidro, acrílico)
  • Chuveiro (ducha, registro, resistência se for elétrico)
  • Ralos (funcionamento, tampa)

Teste prático: Abra a torneira da pia e do chuveiro ao mesmo tempo por 2 minutos. Se tiver vazamento embaixo, você descobre na hora.

Revestimentos

  • Azulejos (trincas, descolamento, manchas)
  • Rejunte (mofo, escurecimento)
  • Piso (nível, poças depois do banho)
  • Espelho (qualidade, fixação)

Ventilação

  • Janela basculante (funcionamento)
  • Exaustor (se houver)
  • Sinais de mofo nas paredes

Regra de ouro: Se tem mofo no banheiro, fotografe. Mesmo que seja “normal” em banheiros úmidos, você precisa do registro. Inquilino não vai lembrar que já estava lá.

Instalações elétricas e hidráulicas gerais

  • Quadro de luz (disjuntores, identificação)
  • Registro geral de água
  • Aquecedor (se houver) — gás ou elétrico
  • Interfone (funcionamento)
  • Campainha

Extras que fazem diferença

Se mobiliado:

  • Lista detalhada de TODOS os móveis
  • Estado de cada um (arranhões, manchas, gavetas)
  • Eletros com marca/modelo/ano
  • Utensílios de cozinha se vier (talheres, panelas)

Já vi: inquilino devolve sofá diferente. Corretor não tinha foto com ângulo que mostrasse o modelo. Proprietário perdeu.

Itens muitas vezes esquecidos:

  • Lixeira (se vier com o imóvel)
  • Varal (sacada ou interno)
  • Suporte de TV na parede
  • Prateleiras extras instaladas
  • Luminária de teto (se não for padrão)

Documento fotográfico: como fazer direito

Kitnet/studio é pequeno, então “tirar umas fotos” não funciona. Eu faço assim:

  1. Foto geral do ambiente — mostra disposição
  2. Fotos de cada parede — uma por uma
  3. Close nos detalhes — tomadas, manchas, rachaduras
  4. Ângulos do piso — principalmente cantos
  5. Dentro dos armários — prateleiras e fundo
  6. Cada equipamento — close e foto funcionando

Em kitnet de 25m² eu tiro em média 40-50 fotos. Em studio de 35m² chego a 60-70.

Parece muito? Já me salvou de processos onde cada foto valia R$ 500,00.

Erros que vejo corretores cometerem

Erro 1: Achar que por ser pequeno, precisa de menos atenção.

Erro 2: Não documentar o box do banheiro direito (vidro, vedação, trilho).

Erro 3: Ignorar manchas pequenas “porque é normal de imóvel velho”.

Erro 4: Não testar instalações — abrir torneira, dar descarga, ligar chuveiro.

Erro 5: Vistoria de saída mais rápida que a de entrada. Tem que ser IGUAL em detalhamento.

Prazo real de vistoria

Vistoria bem feita de kitnet: 45 minutos a 1 hora.

Vistoria bem feita de studio: 1 hora a 1h30.

Qualquer coisa abaixo disso, você está pulando etapas.

Diferenças entre entrada e saída

Na entrada, você documenta o estado atual. Na saída, você COMPARA com a entrada.

Por isso o laudo de entrada tem que ser impecável. Se não tiver foto de uma parede na entrada, você não pode cobrar dano nessa parede na saída. Simples assim.

Checklist final para a saída:

  • Compare foto por foto com o laudo de entrada
  • Liste TODOS os danos novos (por menores que sejam)
  • Teste tudo que funciona (chuveiro, torneiras, fogão, descarga)
  • Verifique limpeza geral
  • Confira se todos os itens mobiliados foram devolvidos

O que fazer quando encontra problema na saída

Você tem três opções:

  1. Cobrar reparo antes da devolução das chaves
  2. Reter da caução o valor do reparo
  3. Documentar e cobrar depois (só se o valor for pequeno)

Nunca, NUNCA libere caução sem vistoria de saída completa. Já vi corretor perder R$ 3 mil por “confiar” que estava tudo ok.

Tecnologia ajuda (e muito)

Hoje ninguém mais preenche laudo no Word. É 2026, gente.

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