Semana passada atendi um proprietário que estava com as mãos na cabeça. O inquilino tinha saído do apartamento após 3 meses de atraso, deixou as chaves na portaria às 22h de uma sexta-feira e sumiu. Segunda de manhã, quando o dono foi ver o imóvel, encontrou parede furada, piso arrancado e um cheiro que nem vou descrever aqui.
O problema? Ele não tinha laudo de entrada. E agora precisava provar que aquele estrago todo foi feito pelo inquilino. Boa sorte.
Por que desocupação conflituosa exige cuidado redobrado
Quando o inquilino sai em bons termos, a vistoria de saída é quase uma formalidade. Vocês agendam junto, fazem o checklist, assinam e pronto.
Mas quando a coisa azeda — atraso de aluguel, despejo, briga judicial — o cenário muda completamente. O inquilino não vai colaborar. Pode nem aparecer na vistoria. E qualquer detalhe mal documentado vira munição contra você no processo.
Já vi proprietário perder R$ 18 mil em reparos porque o laudo de saída tinha só 4 fotos genéricas e descrições do tipo “piso danificado”. O juiz considerou insuficiente para comprovar culpa do inquilino.
O que fazer quando o inquilino se recusa a participar
Primeiro: você não precisa da presença dele para fazer a vistoria. Mas precisa comprovar que tentou.
Passos práticos:
- Notifique por escrito — envie e-mail, WhatsApp e carta com AR informando data e hora da vistoria
- Documente as tentativas de contato — print de e-mail, comprovante de envio da carta
- Leve testemunha — pode ser outro corretor, síndico, zelador, qualquer pessoa neutra
- Faça a vistoria mesmo sem ele — registre que compareceu sozinho e que o inquilino foi notificado
Guarde tudo. Essa documentação prévia pode fazer diferença depois.
Como fotografar um imóvel destruído
Não basta tirar foto do buraco na parede. Você precisa construir uma narrativa visual que mostre:
Contexto geral primeiro
- Foto externa do prédio/casa (com número visível)
- Foto da porta de entrada
- Panorâmica de cada cômodo antes de detalhar
Isso estabelece que você está documentando aquele imóvel específico, naquele momento.
Depois, os detalhes de cada dano
Para cada problema encontrado:
- Foto de longe mostrando onde fica no cômodo
- Foto de perto mostrando extensão do dano
- Foto de detalhe mostrando gravidade (rachadura, mancha, buraco)
Exemplo real: Apartamento que vistoriei em março de 2026 tinha infiltração no teto da sala. Fiz:
- Foto geral da sala mostrando o teto
- Foto aproximada da mancha (cerca de 2m²)
- Close mostrando descascamento da tinta e mofo
- Foto do banheiro do andar de cima (origem provável)
Resultado: o proprietário conseguiu cobrar do inquilino sem precisar ir pra Justiça. O laudo era incontestável.
Descrição técnica que vale no processo
Juiz não aceita “parede suja” ou “piso riscado”. Você precisa ser específico:
Ruim:
Piso do quarto danificado
Bom:
Piso laminado do quarto 1 com 7 tábuas soltas, 3 tábuas trincadas e arranhões profundos em área de aprox. 4m² próximo à janela
Ruim:
Parede com buraco
Bom:
Parede da sala apresenta 2 furos de aprox. 8cm de diâmetro na altura de 1,5m, sem bucha ou acabamento, com tijolos aparentes
Você não precisa ser engenheiro. Mas precisa ser preciso.
Categorize os danos por responsabilidade
Nem tudo que está ruim é culpa do inquilino. E misturar desgaste natural com destruição proposital enfraquece seu laudo.
Eu separo assim:
Desgaste natural (não cobre)
- Pintura levemente desbotada após 3 anos
- Pequenos riscos em piso de uso normal
- Torneira com vedação gasta
Falta de manutenção básica (pode cobrar)
- Mofo por falta de ventilação
- Entupimento por acúmulo de sujeira
- Infiltração não reportada que virou problema maior
Dano intencional ou negligência grave (sempre cobra)
- Buraco em parede
- Piso arrancado
- Vidro quebrado
- Porta destruída
Documente tudo, mas deixe claro o que você está cobrando e por quê.
O que fazer com objetos deixados no imóvel
Inquilino que sai brigado muitas vezes deixa tralha pra trás. Móvel velho, lixo, até documentos pessoais.
Não jogue fora na hora.
Siga o protocolo:
- Fotografe tudo que foi deixado
- Faça inventário por escrito
- Notifique o inquilino dando prazo (geralmente 30 dias)
- Guarde em local seguro ou contrate remoção
- Documente os custos
Já vi caso onde o inquilino voltou 2 meses depois dizendo que tinha deixado “móveis de valor” e que o proprietário tinha roubado. Sem documentação, virou processo.
Com laudo fotográfico mostrando que eram móveis quebrados e lixo, o processo morreu na audiência.
Quanto tempo você tem pra fazer a vistoria
Legalmente, não existe prazo fixo. Mas na prática:
- Faça no dia da desocupação se possível
- No máximo 48h depois para manter credibilidade
- Nunca espere mais de 7 dias ou o inquilino pode alegar que danos surgiram depois
Quanto mais tempo passa, mais fraco fica seu laudo. Já defendi caso onde fizeram vistoria 15 dias após a saída — o juiz duvidou de tudo.
Assinatura digital vale juridicamente
Muita gente ainda acha que laudo precisa de firma reconhecida em cartório. Não precisa.
Assinatura digital com certificado ICP-Brasil tem a mesma validade jurídica. É mais rápida, mais segura e mais barata.
O importante é que o documento seja:
- Datado com hora exata
- Assinado por quem fez a vistoria
- Completo com todas as informações necessárias
- Rastreável (consegue provar quando e por quem foi feito)
Checklist final antes de fechar o laudo
Antes de enviar o laudo pro proprietário ou anexar no processo:
- [ ] Todas as fotos estão com data e hora visíveis?
- [ ] Cada dano tem foto geral + detalhe?
- [ ] Descrições são objetivas e específicas?
- [ ] Tentativas de contato com inquilino estão documentadas?
- [ ] Separei desgaste natural de dano intencional?
- [ ] Inventário de objetos deixados está completo?
- [ ] Valores de reparo são realistas e comprovados?
- [ ] Documento está assinado digitalmente?
Se marcou sim em tudo, seu laudo está blindado.
A verdade que ninguém fala
Vistoria de saída conflituosa é a que mais vira processo. E processo se ganha ou perde na qualidade da documentação.
Não adianta ter razão se você não consegue provar. Não adianta ter foto se ela não mostra o que você precisa. E não adianta ter laudo se ele é vago demais pra convencer um juiz.
Já vi proprietário ganhar causa com laudo de 60 páginas contra inquilino que deixou imóvel destruído. E já vi proprietário perder R$ 25 mil porque tinha laudo de 2 páginas com fotos desfocadas.
A diferença não foi o tamanho do estrago. Foi a qualidade da documentação.
Documentar direito dá trabalho? Dá. Mas sabe o que dá mais trabalho? Passar 2 anos num processo que você poderia ter ganhado em 2 meses se tivesse um laudo decente.
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