Proprietário encontra o imóvel com manchas na parede, porta do armário quebrada e torneira pingando. Inquilino diz que já estava assim. Sem vistoria de entrada documentada, vira briga judicial. Com vistoria, vira matemática.

A questão do depósito caução é uma das mais tensas no fim da locação. Proprietário quer cobrir os danos. Inquilino quer o dinheiro de volta. E o corretor fica no meio tentando mediar sem base documental. Vamos ao que a lei diz e como isso funciona na prática.

O que é o depósito caução pela Lei do Inquilinato

O artigo 38 da Lei 8.245/91 autoriza o proprietário a exigir depósito caução de até três meses de aluguel. Esse valor fica retido durante toda a locação como garantia.

Mas atenção: depósito não é multa. Não é taxa de administração. É garantia que deve ser devolvida ao inquilino quando o contrato termina — desde que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições da entrada.

A expressão “mesmas condições” exclui o desgaste natural pelo uso. Ninguém devolve um imóvel exatamente como pegou depois de 3 anos morando. O piso vai ter marcas de móvel. A parede vai ter pequenos furos de quadro. A pintura vai estar um pouco desbotada.

Isso é desgaste normal. Não pode ser descontado.

O que pode ser descontado do depósito

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário retenha parte do depósito para:

1. Aluguéis ou encargos não pagos — Se o inquilino saiu devendo condomínio ou IPTU, o valor pode ser abatido do depósito. É o uso mais comum e menos polêmico.

2. Danos ao imóvel além do desgaste natural — Porta quebrada, azulejo rachado, vidro quebrado, mancha de infiltração causada por uso inadequado, queimadura no piso. Tudo que não seria esperado acontecer com uso cuidadoso.

3. Benfeitorias não autorizadas que precisam ser revertidas — Se o inquilino quebrou uma parede sem autorização e o proprietário quer recolocar, o custo pode ser descontado.

O ponto crítico: você precisa provar que o dano não existia na entrada.

Sem vistoria de entrada documentada com fotos, qualquer desconto vira disputa. O inquilino vai dizer que já estava assim. E juridicamente, quem alega precisa provar. Se você não tem foto da entrada mostrando que a porta estava intacta, fica difícil descontar o conserto.

O que NÃO pode ser descontado

Vejo proprietários tentando descontar coisas que a lei não permite:

Desgaste natural pelo tempo — Pintura desbotada depois de 3 anos, piso com marcas de uso, torneira com pequeno desgaste. Isso é esperado. Não é dano.

Pintura completa do imóvel — A menos que o inquilino tenha pintado paredes de cores extravagantes ou causado manchas graves, pintura é desgaste natural. Você não pode exigir que o inquilino repinte tudo ao sair.

Troca de itens que não foram danificados — Se a torneira funciona mas está velha, você não pode trocar e cobrar do inquilino só porque quer modernizar.

Reformas ou melhorias que você planejava fazer — O fim do contrato não é oportunidade de reformar às custas do depósito do inquilino.

Na prática jurídica, vemos muito proprietário perdendo ação porque tentou descontar reforma que já estava planejada e usou o inquilino como financiador.

Como funciona o desconto na prática

Passo 1: Vistoria de saída com documentação

Agenda-se a vistoria de saída com o inquilino presente, se possível. Fotografa-se cada cômodo e cada dano identificado. Compara-se com a vistoria de entrada.

Sem a presença do inquilino, ainda vale. Mas é mais frágil se houver disputa.

Passo 2: Elaboração do laudo com valores

Lista-se cada dano com foto, descrição e orçamento de conserto. Três orçamentos de prestadores diferentes dão mais solidez.

Exemplo: - Porta do banheiro com dobradiça quebrada: R$ 180,00 - Azulejo da cozinha rachado (2 unidades): R$ 95,00 - Mancha de infiltração na parede da sala por vaso de planta: R$ 320,00

Total: R$ 595,00

Passo 3: Notificação ao inquilino

Envia-se por escrito (e-mail com confirmação de leitura ou carta registrada) o laudo com os valores que serão descontados. O inquilino tem direito de se manifestar.

Se ele concordar, assina o laudo. Se discordar, pode contestar. Aí você decide se negocia ou se aceita que ele busque judicialmente.

Passo 4: Devolução do saldo

O depósito menos os descontos deve ser devolvido em até 30 dias após a entrega das chaves. Esse prazo não está na lei, mas é o que os tribunais consideram razoável.

Se você demorar demais sem justificativa, o inquilino pode entrar com ação pedindo não só a devolução mas também correção monetária e até danos morais em casos extremos.

Erros que viram processo judicial

Erro 1: Reter o depósito inteiro sem justificativa detalhada — “O imóvel está sujo” não basta. Precisa especificar o que está danificado e quanto custa consertar.

Erro 2: Inventar danos que não existem — Se a vistoria de entrada mostrar que a mancha já estava lá, você perde credibilidade e pode ser condenado por litigância de má-fé.

Erro 3: Descontar valores superfaturados — Cobrar R$ 2.000 por um conserto que custa R$ 400 no mercado. O juiz vai mandar perícia e você vai ter que devolver com correção.

Erro 4: Não devolver nada e esperar o inquilino desistir — Muitos inquilinos entram na Justiça. E quando entram, você ainda paga custas e honorários advocatícios além da devolução.

Erro 5: Usar o depósito para reformas planejadas — Se você já tinha a intenção de trocar o piso ou reformar a cozinha, não pode usar o depósito para isso. A reforma é sua, não é conserto de dano.

Exemplo prático: caso real (nomes alterados)

Proprietário Jorge alugou apartamento para família por 2 anos. Depósito: R$ 4.500 (3 meses de aluguel de R$ 1.500).

Na saída, Jorge encontrou: - Vidro da janela do quarto quebrado - Porta do armário embutido com dobradiça quebrada - Mancha de gordura na parede da cozinha - Piso com marcas de móveis - Pintura geral desbotada

Jorge fez orçamentos: - Vidro: R$ 280 - Dobradiça e instalação: R$ 150 - Limpeza e pintura localizada da parede da cozinha: R$ 200 - Pintura completa do apartamento: R$ 3.200

Total que Jorge queria descontar: R$ 3.830

A imobiliária (bem assessorada) orientou: piso com marcas e pintura geral desbotada são desgaste natural. Não pode descontar.

Desconto justificável: R$ 630 (vidro + dobradiça + parede da cozinha).

Jorge devolveu R$ 3.870 ao inquilino em 20 dias. Todo mundo satisfeito. Sem processo.

Se Jorge tivesse insistido em reter os R$ 3.830, muito provavelmente perderia na Justiça e ainda pagaria honorários.

A importância da vistoria de entrada

Tudo que expliquei até aqui depende de um documento: a vistoria de entrada.

Sem ela, você está juridicamente vulnerável. O inquilino pode alegar que qualquer dano já existia. E sem prova do contrário, o juiz tende a favorecer o inquilino.

A vistoria de entrada precisa: - Ser feita no dia da entrega das chaves ou até 5 dias depois - Ter fotos de todos os cômodos e detalhes relevantes - Descrever o estado de paredes, pisos, portas, janelas, instalações - Ser assinada por proprietário e inquilino

Com isso documentado, a vistoria de saída vira apenas comparação. Está quebrado na saída e não estava na entrada? Desconta. Estava na entrada? Não desconta.

Simples assim.

Dica final para corretores e administradoras

Se você gerencia locações, padronize o processo de vistoria. Crie um checklist. Use sempre fotos. Documente tudo.

Muitos corretores acham que fazer vistoria detalhada “toma muito tempo”. Mas sabe o que toma mais tempo? Passar 6 meses em audiência de conciliação porque não tinha documentação.

A proteção começa antes do contrato. E a devolução justa do depósito depende 100% da qualidade da vistoria de entrada.

O izyLAUDO gera laudos profissionais em minutos, com validade jurídica e assinatura digital. Você tira as fotos, a IA analisa e o laudo fica pronto — perfeito para comparar entrada e saída e descontar apenas o que é justo. Comece agora em app.izylaudo.com.br — sem mensalidade e sem cartão de crédito.