Semana passada, um inquilino me ligou desesperado. Devolveu o apartamento achando que estava tudo certo e agora o proprietário quer reter R$ 3.200 da caução por “danos não reparados”. O pior: ele nem sabia que existiam problemas.
Essa história se repete todo mês no mercado imobiliário. E o mais triste? 90% desses conflitos poderiam ser evitados com uma vistoria de saída bem feita.
Por que a vistoria de saída é tão importante
A vistoria de saída protege os dois lados. O inquilino comprova que devolveu o imóvel em boas condições. O proprietário tem documentação se precisar acionar a caução ou entrar na justiça.
Sem uma vistoria detalhada, vira guerra de palavras. E guerra de palavras não resolve nada no tribunal.
Já vi processo de R$ 15 mil por “danos ao imóvel” cair por terra porque o proprietário não tinha como provar o estado original. Também já vi inquilino perder R$ 8 mil de caução porque não documentou reparos que fez antes de sair.
Simples assim: quem não documenta, perde.
O que verificar na vistoria de saída
Paredes e tetos
- Manchas de umidade (principalmente perto de janelas e banheiros)
- Furos de pregos e buchas (aqui mora o diabo)
- Pintura descascada ou com marcas de móveis
- Rachaduras que não existiam na entrada
- Infiltrações no teto
Na prática: tire foto de cada parede, de cima a baixo. Inquilino que pendura 40 quadros e não fecha os furos antes de sair vai ter surpresa desagradável.
Pisos e revestimentos
- Tacos soltos ou arranhados
- Cerâmicas quebradas ou trincadas
- Porcelanato riscado (isso é mais comum do que parece)
- Carpete manchado ou queimado
- Rodapés danificados
Dica de ouro: compare com as fotos da vistoria de entrada. Se o piso já tinha aquele risco em 2024, o inquilino não pode ser cobrado por isso em 2026.
Portas e janelas
- Fechaduras funcionando corretamente
- Maçanetas soltas ou quebradas
- Portas empenadas ou riscadas
- Vidros trincados
- Esquadrias de alumínio oxidadas
- Persianas ou cortinas (se fazem parte do contrato)
Já vi inquilino perder R$ 2.400 porque a porta do quarto empenou com infiltração que ele não reportou. Se tivesse avisado na hora, o proprietário é que teria arcado com o conserto.
Instalações elétricas
- Tomadas funcionando em todos os cômodos
- Interruptores operacionais
- Disjuntores em ordem
- Luminárias e spots (se fazem parte do imóvel)
- Interfone e campainha
Teste tudo. Não confie que “deve estar funcionando”. Corretor que não testa tomada por tomada vai ter dor de cabeça depois.
Instalações hidráulicas
- Torneiras sem vazamentos
- Válvulas de descarga operacionais
- Ralos desentupidos
- Sifões vedando corretamente
- Aquecedor funcionando (se tiver)
- Registros de água abrindo e fechando
Aqui vai uma dica que aprendi errando: abra TODAS as torneiras por pelo menos 2 minutos. Vazamento lento só aparece com pressão contínua.
Cozinha e área de serviço
- Armários com dobradiças funcionando
- Gavetas correndo suavemente
- Pia sem trincas ou entupimentos
- Fogão (se faz parte do imóvel)
- Azulejos sem quebras
- Tanque sem rachaduras
Centenas de vezes já vi discussão por armário de cozinha com dobradiça quebrada. O inquilino jura que já estava assim. O proprietário jura que não. Sem foto da entrada, vira briga feia.
Banheiros
- Louças sanitárias sem trincas
- Box sem vazamentos
- Rejunte em bom estado
- Espelhos sem quebras
- Metais (torneiras, duchas, papeleiras)
- Ralos funcionando sem refluxo
Vazamento de box é campeão de problemas. Sempre, sempre teste com água correndo por alguns minutos.
Áreas externas
- Jardim (se o contrato obriga manutenção)
- Garagem sem manchas de óleo
- Portões funcionando
- Interfone externo
- Calçada (em alguns contratos é responsabilidade do inquilino)
Como documentar cada item
Fotografia é sua melhor amiga. Mas foto sem contexto não vale nada.
Faça assim:
- Foto geral do cômodo
- Foto de cada parede
- Close nos detalhes importantes
- Vídeo percorrendo o ambiente
- Anotações escritas de tudo que fotografou
Na prática, funciona assim: você tira 80-120 fotos de um apartamento de 2 quartos. Parece muito? Não é. É o mínimo para ter documentação sólida.
Cada foto precisa mostrar contexto. Foto só do buraco na parede não serve. Precisa mostrar qual parede, em qual cômodo, em que altura.
Checklist: itens que não podem faltar
Antes da vistoria:
- [ ] Agendar com antecedência (mínimo 7 dias)
- [ ] Confirmar que o imóvel está vazio e limpo
- [ ] Levar cópia da vistoria de entrada
- [ ] Carregar celular (vai precisar de bateria)
- [ ] Levar lanterna para cantos escuros
Durante a vistoria:
- [ ] Percorrer cômodo por cômodo, sistematicamente
- [ ] Fotografar tudo, mesmo o que está OK
- [ ] Testar todas as instalações
- [ ] Fazer anotações por escrito
- [ ] Conferir medidores de luz, água e gás
Depois da vistoria:
- [ ] Redigir laudo comparativo com a entrada
- [ ] Listar todos os danos encontrados
- [ ] Calcular custos de reparos (se houver)
- [ ] Obter assinaturas de ambas as partes
- [ ] Entregar cópia para inquilino e proprietário
Os erros que mais causam problema
Erro 1: Fazer vistoria correndo
Vi corretor fazer vistoria de apartamento em 15 minutos. Depois descobriu infiltração grave que custou R$ 12 mil. Reserve pelo menos 1 hora para imóveis pequenos, 2 horas para casas.
Erro 2: Não comparar com a vistoria de entrada
Sem comparação, você não tem como provar que o dano é novo. O risco na pia pode ter 5 anos. Ou pode ter acontecido semana passada.
Erro 3: Aceitar “vou arrumar depois”
Não existe “depois” em vistoria de saída. O que não está arrumado no dia da vistoria vai para o laudo como pendência. Ponto.
Erro 4: Não documentar itens OK
Fotografe também o que está em perfeito estado. Isso protege o inquilino de acusações futuras e protege o proprietário de alegações falsas.
Quem paga o quê na devolução
Desgaste natural: proprietário assume - Pintura desbotada pelo tempo - Torneiras com uso normal - Vidros riscados por vento e areia
Danos causados: inquilino assume - Furos em excesso nas paredes - Portas riscadas ou quebradas - Manchas de cigarro - Móveis embutidos danificados
Área cinzenta: precisa negociar - Pintura que não é desgaste nem dano claro - Problemas que podem ter múltiplas causas - Itens com desgaste acelerado
Já vi brigas homéricas por causa de piso arranhado. O inquilino diz que é desgaste de 3 anos. O proprietário diz que é por arrastar móveis. Sem documentação da entrada, vira loteria.
Dica final: use tecnologia a seu favor
Vistoria manual com papel e caneta é coisa de 2015. Em 2026, você tem ferramentas que fazem o trabalho pesado por você.
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