Semana passada fiz vistoria num apartamento no Brooklin com automação completa. Luzes que acendem sozinhas, cortinas que sobem com comando de voz, ar-condicionado controlado pelo celular. Lindo. O problema? O corretor anterior só fotografou as paredes. Quando o inquilino saiu, metade dos sistemas não funcionava. Adivinha quem teve que pagar o técnico?

Por que imóvel automatizado complica

Imóvel com automação não é um apartamento normal com uns gadgets a mais. É uma infraestrutura complexa que precisa de documentação específica. Se você não registrar o que estava funcionando na entrada, vai perder toda a discussão na saída.

Já vi discussão de R$8.000 por causa de uma central de automação que “parou de funcionar”. O proprietário jurava que estava perfeita. O inquilino jurava que já estava com defeito. Laudo de vistoria? Não mencionava automação.

O que você DEVE testar e documentar

1. Iluminação automatizada

Teste cada função: - Acendimento por aplicativo - Acendimento por comando de voz - Controle de intensidade (dimmer) - Programações automáticas (se ligam sozinhas em horário específico) - Sensores de presença

Documente: - Fotografe a tela do app mostrando todos os ambientes - Grave vídeo curto dos comandos funcionando - Liste quais cômodos têm automação - Anote marcas e modelos dos equipamentos

Erro comum: Testar só o básico (liga/desliga). Muitas vezes o problema está nas funções avançadas — programação, integração com outros sistemas.

2. Controle de climatização

Teste: - Ar-condicionado liga pelo app/comando de voz - Ajuste de temperatura remoto funciona - Programação de horários está configurada e opera - Termostatos inteligentes respondem

Anote no laudo: - Quais splits têm controle inteligente - Se a programação está ativa ou desabilitada - Temperatura configurada em cada ambiente

Atenção: Ar-condicionado smart que não responde é um dos problemas mais comuns. Às vezes é só a senha do Wi-Fi que mudou, mas já vi caso de módulo queimado custando R$1.200.

3. Cortinas e persianas motorizadas

Checklist: - Sobem e descem normalmente - Comando remoto funciona (app ou controle físico) - Integração com automação geral opera (se aplicável) - Motor não faz ruído anormal - Tecido sem danos visíveis

Registre: Vídeo de cada cortina subindo e descendo. Parece exagero, mas já vi inquilino alegar que o motor estava travando desde o começo.

4. Sistema de som ambiente

Teste em cada cômodo: - Alto-falantes embutidos funcionam - Controle pelo app conecta - Volume ajusta normalmente - Não há chiado ou falha de áudio

Documente: Fotografe a tela do app com todos os ambientes visíveis. Liste quantas zonas de áudio existem.

5. Fechaduras e portões inteligentes

Verifique: - Senha digital abre normalmente - Biometria registra e reconhece - Aplicativo conecta e opera - Bateria está carregada (se aplicável) - Chave física alternativa funciona

Importante: Sempre registre se há chave física reserva e onde fica. Fechadura digital sem bateria vira porta trancada.

6. Câmeras e segurança

Checklist: - Câmeras gravam e transmitem imagem - Acesso remoto funciona - Armazenamento em nuvem está ativo (se contratado) - Sensores de porta/janela respondem - Alarme arma e desarma pelo app

Atenção legal: Se o inquilino vai manter o sistema, documente as configurações atuais. Se vai desativar, registre isso claramente.

7. Central de automação

Documente: - Marca e modelo do hub/central - Versão do firmware instalada - Lista de todos os dispositivos conectados - Login e senha do app (se vai ficar com o inquilino) - Se tem assinatura paga de serviços (nuvem, suporte)

O erro mais caro que você pode cometer

Não identificar o responsável pela manutenção dos sistemas. Pergunto sempre: quem contratou a instalação? Quem paga a mensalidade do serviço de nuvem? Se der problema, quem chama o técnico?

Tive caso de apartamento com automação vendida como “inclusa no condomínio”. Mentira. Era um serviço contratado separadamente pelo antigo dono. Inquilino entrou, sistema parou de funcionar depois de um mês (acabou a assinatura), começou a briga.

Como organizar o laudo

Não misture automação com o resto da vistoria. Crie uma seção separada:

Sistemas de Automação - Lista de todos os sistemas presentes - Status de cada um (funcionando/com defeito/desligado) - Responsável pela manutenção - Assinaturas ativas e vencimentos - Anexos: fotos das telas dos apps, vídeos de testes

Quanto tempo leva

Adicione pelo menos 40 minutos na sua vistoria se o imóvel tiver automação completa. Não tem como testar tudo em 10 minutos. Se você tentar, vai deixar passar algum problema que vai voltar pra você depois.

E se o sistema não funcionar na vistoria?

Documente exatamente o que não está operando. Tire foto da tela de erro, do app não conectando, do equipamento que não responde. Coloque no laudo: “Sistema X testado em DD/MM/2026 às 14h30 — não operacional.”

Assim você protege todo mundo: o proprietário sabe que precisa arrumar antes de entregar, o inquilino não vai ter surpresa, e você não vai ser cobrado depois.

Automação não é luxo opcional mais

Em 2026, apartamentos novos de médio e alto padrão já vêm com algum nível de automação. Não é diferencial, é padrão. Corretor que não sabe fazer vistoria desse tipo vai perder mercado.

Simples assim: documente cada sistema como se fosse um cômodo separado do imóvel. Porque na prática, um apartamento inteligente tem 15 cômodos + 8 sistemas automatizados. Se você fotografar só os 15 cômodos, deixou metade da vistoria sem fazer.

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